Музей

Администрация района

Официальный интернет-портал правовой информации 

 

О механизме переселения собственников частных домов, правовые последствия отказа таких собственников от переселения в предоставляемые жилые помещения

Всё чаще поступают обращения по проблемам, возникающим при переселении граждан, проживающих в частных домах, в случае их нахождения в аварийном состоянии.

Так, после  предоставления таким гражданам жилых помещений по договорам социального найма с правом дальнейшей приватизации старое жилье и земельный участок, на котором оно находится, реализуется по сделке иным лицам, имеющим, в свою очередь, право на получение жилого помещения по договору социального найма. Тем самым органы местного самоуправления дополнительно обременяются обязанностью жилищного обеспечения этих лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Кодекса (в редакции, вступающей в силу с 01.04.2015) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Порядок и условия изъятия жилых помещений предусмотрены частями 2 – 9 вышеуказанной статьи.

Согласно статье 16 Кодекса к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Следовательно, к частным домам для решения рассматриваемого вопроса может быть применена процедура, предусмотренная статьей 32 Кодекса.

Примечательно, что в ряде муниципальных образований в Самарской области переселение указанных граждан осуществляется путем заключения договоров мены жилых помещений.

Необходимо отметить, что по рассматриваемому вопросу имеется судебная практика.

Так, департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области (в настоящее время - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области; далее – Управление Росреестра) от 04.08.2009 № 01/157/2009-744 в государственной регистрации договора мены квартир и обязании зарегистрировать этот договор.

Управление Росреестра отказ мотивировало отсутствием необходимых документов: отчета об оценке рыночной стоимости квартиры согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также решения об изъятии жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию, как того требует статья 32 Кодекса.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.12.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 10.08.2010 упомянутые судебные акты оставил без изменения.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указанные постановления отменил (Постановление от 22.03.2011 № 14974/10) и обязал Управление Росреестра зарегистрировать переход к муниципальному образованию городской округ Самара права собственности на квартиру, принадлежащую переселяемому гражданину, и переход права собственности на квартиру, предоставляемую данному гражданину.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришел к выводу, что заключение договоров между муниципальными органами и гражданами при переселении последних из ветхого и аварийного жилья преследует особую социальную цель, в связи с чем к ним не применяются общие правила гражданского законодательства о договорах мены, предполагающие равноценность обмениваемого имущества по его рыночной стоимости.

Равноценность обмениваемых квартир определяется в данном случае сопоставлением их физических и экономических характеристик (местоположение дома, этаж, площадь, количество комнат и т.п.) с тем, чтобы предоставляемое жилое помещение не ухудшало жилищные условия переселяемых граждан с учетом их разумных потребностей.

Таким образом, правоприменительная практика и законодательство, в том числе вступившее в силу с 01.04.2015, предусматривают возможность осуществления  органами местного самоуправления  переселения граждан из частных домов, такое переселение возможно по обоюдному соглашению сторон, а в случае недостижения соглашения по условиям и порядку переселения - через механизм изъятия земельного участка, на котором расположен частный дом, для муниципальных нужд.

20 августа 2015 г.

Вернуться